競売になる前に「任意売却」という選択を
「転職して月収が下がり、住宅ローンの支払いが厳しくなってきた……」「滞納が続いており、ついに督促状が届いている……」。こうした状況に陥ってしまったら、できるだけ早めに任意売却をご検討ください。手遅れになる前に対処しておくことで、競売という最悪の事態を避けられます。こちらでは日高市、飯能市、毛呂山町、越生町で不動産売却を手がける藤和ホームが任意売却の基礎知識について解説します。
任意売却とは？
多くの方はマイホーム購入時に住宅ローンを利用されます。この際、物件には金融機関によって「抵当権」が設定されます。簡単に言うと、抵当権とは何らかの理由で住宅ローンの支払いを滞納した場合、不動産を差し押さえ、競売に掛けられる権利のことです。一度競売にかけられてしまうと、売主様の意思に関係なく不動産は不利な条件で売りに出されてしまいます。この事態を回避できるのが任意売却です。
任意売却は、債権者と債務者とが合意の上で不動産売却を行い、債権整理を行うことです。競売とは異なり、売主様の希望にある程度沿った形で売却が進められ、売却額も比較的高くなる傾向にあります。
任意売却が行えるタイミングについて
競売に比べてメリットの大きい任意売却ですが、実施可能な期間が存在します。具体的には、競売が開始されてしまうと任意売却は行えません。以下は、任意売却が可能な期間です。
| 時期 | 状況 | 任意売却の可否 |
|---|---|---|
| ローン滞納前 | 支払いは続けているものの、滞納目前。早めの対策が求められます。 | ◎ |
| ローン滞納 3ヵ月以内 |
ローンを滞納。金融機関から督促状や一括弁済通知が届き、放置すると競売にかけられてしまいます。 | ○ |
| ローン滞納 4ヵ月以内 |
競売開始通知が到着。ここから約4～5ヵ月で競売が開始されてしまいます。 | ○ |
| ローン滞納 5ヵ月まで以上 |
競売目前。裁判所から競売の執行官が訪れ、建物の写真撮影といった調査が行われます。また、不動産関係者の訪問もありえます。 | △ |
| それ以降 | 競売開始。場合によっては、強制立ち退きの可能性も。この時点では、任意売却は行えません。 | × |
競売と任意売却の比較
| 項目 | 競売の場合 | 任意売却の場合 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場相場の5～7割程度と、安値で売却されてしまう。 | 市場相場に近い価格で売却できる可能性が高い。 |
| 残債 | 売却額が少ないため、残債が多くなる。 | 競売に比べて残債を多く減らせる。 |
| 残債の返済 | 返済方法の交渉できず、競売後も無理な支払いが続く。 | 残債の返済方法の交渉次第で、無理のない分割返済が可能になる。 |
| プライバシー | 新聞や広告、ネット上に公開され、近所や職場に競売の事実が広まる。 | 秘密厳守で進められ、他人に知られにくい。 |
| 立ち退き | 落札者決定後は、相手の都合次第で強制立ち退きも。 | 事前協議の上、立ち退き時期の交渉が可能になる。 |
| 引っ越し費用 | 引っ越し費用の捻出は難しい。 | 交渉次第で引っ越し費用を捻出できる。 |
| 生活再建 | 競売ペースで進み、今後の生活再建計画は立てにくい。 | 準備金が手元に残りやすく、新生活をはじめやすい。 |
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